中原地产黎明楷：房产买卖单靠互联网走不通

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金融界网站消息2014年，房地产行业不再繁荣，但在各种经济大起大落中仍赢得了变革的机会。2015年，房地产市场的大起大落依然不可预测，相应的策略层出不穷。3月26日，2015年度观点论坛在广州举行，图片和文字的全过程在金融网站上直播。中原地产董事长黎明楷在“互联网下的中介革命”论坛上发表了演讲。

黎明楷认为，仅仅通过互联网买卖房地产是非常困难的，因为房地产的价格太高了。如果你买错了产品，选错了产品，你就不能得到最专业的知识来帮助，消费者会损失很多。

互联网与中介机构的结合之路还在继续，每个人都在尝试，也在犯错。他建议企业在尝试和犯错误时首先要挽救自己的生命，并确保在经营中有一个利润基础。“我们不能向竞争对手学习，先烧钱，然后改变规模。我们认为这种风险非常高。”

以下是这次演讲的记录:

黎明楷:亲爱的朋友们，事实上，我也被告知要谈论这个话题。当我在接受邀请时，我说我必须准备一些东西来参加论坛。后来，我被告知要谈些事情。我感觉很好。最近的大多数会议都在讨论这个问题。基本上，我不需要准备。如果有什么问题，我会直接谈。

最近，互联网对中介行业的影响仍然很大，所以我想先谈谈互联网和中介机构结合的历史背景。这一历史背景分为两条轴线。第一个轴是二手房。互联网最初是如何进入二手房的？基本上，他们是通过渠道网站的角色进入的。当时，像搜房网和安居克这样的网站为中介公司搭建了一个平台。如果人们想找房子，他们也可以有一个方便的平台来找房子或中介公司。因此，这原本是一种合作关系，双方的合作应该开始变得更加愉快。后来出现了什么问题？有一段时间，mainland China的房地产市场不好，二手生意不好，中介公司经营困难，搜房的价格越来越高，大家都开始抵制。经过抵制后，他们走极端，成为网上经营的中介公司。我还建立了自己的网站，并自己获得了它。我觉得这些频道网站不可靠。另一方面，频道网站只能离线。他需要招募经纪人来经营线下业务，这是二手房和中介之间的关系。

在第一手住房中，互联网最初基本上能发挥什么作用？起初，它是电子媒体的作用。有一个平台可以把他们的房地产信息放在上面，一些客户可以找到他们想要的房子。后来，它发展缓慢，并开始增加一点交易的意义，所以一些拍卖和团体购买开始出现。但这并不十分成功。以前拍卖过一两次，不是很理想。团购也在进行，但效果不是很好。最后，它为什么会进化？无论如何，它不是一个很互联网的东西，但它是相当受欢迎的，也就是说，现在比较成功的电子商务模式，也就是说，出现了10，000到30，000和20，000到50，000的形式。这张表格和互联网有什么关系吗？事实上，可以说这与它无关，即它是业内广泛使用的一种方法，因此一些职业经理人可以用它来交易，从而可以节省营销费用。原来的市场不好，营销费用都困得很紧。但当你采取措施降低房价时，2万英镑相当于5万英镑。事实上，除了支付佣金之外，这2万元还可以用来补充开发商的其他营销费用，所以这是一个非常互联网的商业模式，突然成功了。这也是后来出现的许多电子商务公司的基本经营原则。

刚才我们谈到了二手货和一手货的轴心，但后来它们慢慢融合了。原因是什么？也就是说，当市场在一段时间内不是很理想的时候，开发商提出了二手联动，这本来是一手销售，二手销售是一个专门的中介。后来，开发商发现中介渠道也应该用来辅助销售，于是它逐渐演变成两条线并相互融合。合并后，它变成了现在有点像平台的概念，成为了整合渠道资源和开发者资源的互联网平台。目前，这是关系。当中介代理行业网络化时，传统行业会遇到一些困难，因为有很多钱进来，而且钱对这种模式非常乐观。由于互联网的概念，有大量的资金流入中介机构行业，所以有一个互联网的概念。资金进来后，往往不会扩展到互联网的整体运营规模，而是增加了实体规模。因此，我们可以看到，在大量资金流入之后，出现了许多竞争对手，他们的资金突然增加。人们有足够的勇气去雇人，也有足够的勇气去找商店。所以现在我们会看到一个非常严重的现象，那就是劳动力的工资成本大大增加了。因为中介业务，我们本来是低薪和高薪，有较高的佣金和较低的基本工资，这样中介公司的保本线比较好，但是因为要抢人，工资很高，新人一般都是不毛之地。因为他还在训练阶段，相反，它们是市场上最贵的。现在许多市场的基本工资已经涨到了四五千英镑，而且都是为新的经纪人准备的，但是旧的已经不多了。这种方式会导致整个行业越来越严重的浪费，基本上是无利可图，也就是没有钱赚。根据这个工资成本，你要开这么多商店才能做生意，但实际上没有多少钱可赚。但是你为什么要在没有钱的情况下做生意呢？一方面，我们说这是互联网思维，也就是说，大规模地做，先烧钱。钱烧完之后，规模会很大，将来会有赚大钱的机会。这是其中一个想法。另一个新的想法出现了，一些人今年可能听说了更多，那就是羊毛来自猪。羊毛来自猪吗？事实上，在我运行了整个平台之后，我不必依赖传统的交易来赚钱，因为最初我们的行业依赖于促进交易和赚取佣金。现在，这个概念是我可以不赚钱甚至不损失一点点。因为我平台上还有其他产品，特别是金融产品，可以赚回我原本想赚的钱。通过平台后，我还操作了一些金融产品。这些短期贷款的利息很高，年利率超过20%。在这样的计算下，传统的中介行业现在受到了很大的冲击。今年年初，我们看到了许多并购。这些并购出现了。在一定程度上，每个人都受益了，被收购者的账面资产增加了。收购这家公司的企业也受到了市场的青睐。因此，如果有上市公司，他们的股价也上升了，所以他们突然变成了一个良性循环。并购之后，他们都获利了，这将促进更多的并购。这样，对整个行业来说，我认为它是相当具有破坏性的，因为它基本上等于无利可图。

我们的竞争对手已经进入金融领域，他们的金融经验实际上是不够的，所以他们在计算金融风险方面还是比较低的。如果市场继续运行，就没问题，但如果金融风险被忽视，整个市场发生变化，可能的后果会更严重。

这是不是意味着我只是不想改变我们的传统，把它变成互联网？事实上，在某种程度上，我也认为互联网对我们的行业有很大的帮助，但是仅仅从我们的定位来看，我们仍然把互联网作为我们的工具，并不是说它可以取代原来的传统做法。如果我们把一些原创的做法与互联网结合起来，因为互联网有很多好的方法，可以提高我们一线员工的工作效率，提高我们管理人员的管理准确性，增强客户对我们服务的体验。这些都是好东西。因此，在操作方面，我们应该把互联网融入到我们的日常工作中。只是我们不认为互联网可以取代人类的角色。所谓的替代人的作用包括其促进交易的功能，以及一些管理功能。事实上，当互联网平台化开始的时候，我不知道你是否听说过。在业内，有一种说法叫做去中介化，即互联网直接取代了中介。将来，在房地产行业，就像网上购物一样，不再需要经纪人，交易可以直接在网上进行。这是当时的一句谚语。但很快就清楚了，这条路无法通行。

单独上网很难，所以最近人们经常提到一个词，o2o。O2o是关于线上和线下的，因为你不能没有线上，所以你必须结合你的线下，这是o2o本身的一个想法。但是有了o2o这个概念，我们发现市场已经改变了180度，这是关于人的价值。刚才，在过去，当我们是中介经纪人的时候，我们在市场上基本上处于低位，属于屌丝。这些人都是普通人。但突然之间，许多公司都在打包，准备提高房地产经纪人的社会地位，增加他们的收入，并成为专业人士，从屌丝到高富帅。经过这次变动，每个人的工资都一下子提高了。但现在它对传统事物没有任何影响。过去，它通常会去中介和一线经纪人那里。现在据说是去找经理。通过平台后，经纪人可以直接在平台上操作，完成离线功能，整个o2o流程已经完成。然而，过去在整个中介行业的生产过程中，管理者仍然是非常重要的。我们还没有放弃经理。我们认为很好地管理能量和管理离线工作的整个团队是非常重要的。那么未来的进化是什么？我只能说每个人都使用o2o，包括我们的竞争对手。然而，有不同的方法将在线和离线结合起来。现在每个人都在探索舞台，谁能走这条路还是个问号。

但是去中介化的故事还没有结束。尽管去中介化的概念在房地产行业行不通，但我们可以看到一些互联网网站正在租赁行业进行去中介化。有一些方法可以避免外面的佣金，也就是说，如果你租房子，你可以在网上做交易。我认为这种类型在某种程度上有一定的成功机会。我们刚刚说了销售失败的原因。因为房地产涉及的价格太高，如果你买错了产品，做出了错误的选择，又不能得到最专业的知识来帮助你，其实你会损失很大。然而，就租赁而言，尤其是低端租赁，租错的成本非常低。如果我租错了，我会很大的改变它。无论如何，我是非常低端的，不是高端的。你没有想到你能找到任何好的产品，如果你有地方住，你会很开心。在这方面，应该更多地考虑价格和交易成本。如果有一个网站，我可以在网上选择租户，它应该会吸引许多低端交易出现在那里。

在我们整个行业中，互联网与中介机构的结合之路还在继续。每个人都在尝试并犯错误。经过试验，将来肯定会被淘汰。将来肯定会有很多中介公司。虽然我刚才听欧阳将军说，开发商自身的淘汰率也很高，从几万到8000。中介机构在未来也将面临一个相对较高的淘汰浪潮，即一些不能继续下去，被兼并的被兼并，大门被关闭。因此，我现在给我们同事的最重要的一点是，首先拯救你的生命是非常重要的。挽救你的生命是很重要的，也就是说，你应该确保你能在经营中获得利润。我们不能像竞争对手一样烧钱和改变规模。我们认为这种风险非常高。采用这种方法，你可能会在证券公司和二手市场的黄金时代到来之前死去，这是不值得的。

来源：简阳新闻