王石：房地产泡沫未必会破 现在应小心货币刺激政策

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王石

“尽管国内房地产泡沫很明显，但它可能不会破裂。现在，我们应该小心近期是否会出台货币政策刺激。”1月30日，王石在伦敦商学院举办的主题为“亚洲2025:未来十年亚洲可持续发展的驱动力”的论坛上接受采访时说，万科将拨出15%至20%的外资来平衡国内市场风险。除了建筑相关领域，王石表示，万科也在关注机器人行业。他认为，随着老龄化社会的到来，机器人进入社区服务的速度将比大家想象的要快得多。

国内房地产市场的泡沫可能不会破裂。现在需要小心的是货币刺激政策

记者:你这些年大部分时间都在国外度过。你如何看待2014年国内房地产市场的疲软？

王石:虽然我现在是访问学者，但我一直很关心公司的事务，不仅是关于公司的事务，还有如何处理公司的事务。应该从两个方面来看。首先，中国作为一个整体正面临着一场变革，一场巨大的变革，一场真正的变革。不管你愿不愿意，主动还是被动，它始于2015年。2014年，经济增长率是这些年来最慢的。事实上，这只是开始。如果国家不调整，就会有问题，如果公司不调整，就会有问题。对于企业家来说，如果他们不调整，他们将面临巨大的挑战和困惑。简单地说，我们只有一个星球，目前的消费模式无法承受。中国应该从被动适应到主动。亚太经合组织会议上的中美联合声明指出，中国碳排放的峰值在2030年，这是一个巨大的挑战。过去，国际非政府组织普遍预测，中国的峰值将在2050年，最乐观的将在2040年，所以这份中美联合公报把它提前到了2030年，这是一个巨大的挑战。

第二点来自房地产市场，很简单，显然存在泡沫。然而，不确定泡沫是否会破裂。因为中国的经济还在增长，只是放缓了，还在城市化的进程中。如果处理得好，还是有机会的。如果今天有什么刺激政策，比如最近的货币刺激政策，那就更令人担忧了。通货紧缩，你必须刺激它变成通货膨胀。目前，就国际趋势而言，所有这些国家都在紧缩货币，因此我们应该小心。不要对趋势过于悲观，但一定要小心面对未来。现在只是开始。

有必要从出售改为出租

对于万科来说，有两个转变，一个是从生产到技术，另一个是从产品到服务。因此，我们选择海外投资的原因非常清楚。首先，服务业在成熟市场中占很大比重，中国市场更多的是被销售所覆盖，而成熟的房地产市场应该被租金所覆盖。两者提供的服务完全不同。因此，我们选择北美市场和欧洲市场。欧洲市场主要是英国。我们的目的是了解更多关于成熟市场如何做到这一点，如何建立这一系统，融资系统，服务系统和环境保护的应用。英国提出在2016年，新建筑不应该减少碳排放，而应该实现碳平衡，这是非常具有挑战性的，这在我看来是不可想象的。你说建一栋标志性建筑和两栋标志性建筑是可行的。万科的标志性建筑不仅实现了碳平衡，还实现了负碳排放。我们使用很大比例的新能源，比如太阳能，它不能用来发电，我们也可以出口。当然，数量是有限的，但这是一个迹象。要求所有新建筑都实现这一点太有挑战性了。但这不正是中国需要学习的吗？这就是为什么万科与英国最著名的研究绿色建筑和环境保护的英国建筑企业研究所建立了长期战略伙伴关系，以促进中国碳减排的步伐。

逐步将15%至20%的业务转移到海外，以平衡风险

记者:很多房地产企业的海外投资是为了对冲国内市场的下跌，但你如何评估海外市场的风险？

王石:这应该基于我们作为海外市场的目的。首先，我们出来的一个非常重要的目的是学习，而不是为了高回报而冒高风险。现在，像西班牙和希腊一样，有许多廉价资产。如果我选择逢低买入，风险肯定会很大，但当我反弹时，我可能会赚两到三倍的钱。因此，这主要是一个战略选择；第二个目的是平衡风险。现在最大的问题实际上是在中国的二线和三线城市。由于现在资源集中在大城市，四线城市中的二、三线城市和三线城市的问题现在非常大。因此，我们的战略更集中在东南沿海城市，所以风险相对较小。另一种是将15%至20%的资金用于海外投资，以平衡国内风险。当然，这个过程需要时间。此外，万科专注于海外成熟市场。成熟市场赚不了多少钱，但相对风险不会很大。我们选择成熟的市场和合作伙伴。这样的项目可能赚不了多少钱，但不会有很大的风险。第三个目的是我们的客户。我们的客户估计有6000万到8000万，其中1000万购买万科的房子，5000万到7000万万科提供物业服务。我们需要建立一个国际网络来服务我们的客户。

记者:在海外投资的过程中，你可能会面临更高的劳动力成本，包括政策和法律的差异。你如何解决这些问题？

王石:我们已经和外国企业合作了278年。我们有两个与外国公司合作的经验，尤其是与美国公司。对法律的重视，签约前律师费的投入，时间和精力的投入都超出了你的想象。例如，我们与一家名为富兰克林的美国公司交谈，这是一家总部设在费城的造币公司。我们只谈了一年的合作协议，最后的合同包括一本书，其中也包括我们合作结束后该做什么。当时我无法接受。在我们结婚之前，你让我签离婚协议，认为他不信任我。在我们合作之前，我告诉过你各种各样的限制，但我们拒绝了，所以他们要求我们从美国律师事务所聘请律师与他们的律师交流，这就是我们相处的方式。也就是说，法律，法律规定，根据我们协商的。与其谈论它，我们以后再解决它。这是与美国公司打交道的经验。其次，我们与大型外国公司合作，如新加坡的gicre。我们已经合作了15年。该项目已投资30多亿元，合资公司占50-50%。然而，整个运营团队是万科。只要整个项目的运营不超过10亿元人民币，董事会就不需要公开。万科做决定，经营，董事会记录在案。这种模式已经成功了这么多年。因此，外国公司非常重视法律文本，其次，只要合作双方相互信任，就完全是一种信任关系。但你就像一家中国合资公司。你派董事长，我派总经理。你要什么我就送什么。我监督你想要的。他们互相限制，互不信任。因此，就万科与外国公司合作的原则而言，首先必须签订明确的法律合同；其次，最重要的不是选择项目，而是选择合作伙伴。一旦你选择了一个合作伙伴，给他完全的信任。

因此，虽然我们很久没有在国外投资了，但我们在美国的项目非常成功，因为有了这两个原则，一切都变得非常简单。我们还没有在伦敦实施一个真正的项目，因为我们仍在寻找一个理想的合作伙伴。

记者:2014年，国内企业的一些大规模海外收购主要集中在商业地产和写字楼。万科对海外布局有什么偏好吗？

王石:我们在国外的主要业务是住宅房地产，也会有一些商业房地产，但主要是住宅。

机器人进入社区服务的速度将比大家想象的要快得多

记者:除了房地产行业，万科有没有关注其他领域的海外投资机会？

王石:万科是一家多元化的公司。我们来自多元化，所以至少在我担任董事长期间，我们对投资与房地产无关的领域不感兴趣。但我们可能会投资于相关行业，如污水处理和垃圾焚烧发电，这肯定与房地产和城市供应有关。李嘉诚的布局与郭广昌在中国的布局相似，但我和郭广昌都是豪杰出身，一个代表专业化，一个代表多元化。当然，他投资的每一个项目都是专业化的，但他更多的是一个投资者的战略，我们是一个产业团队，有战略差异，所以我们只投资与建筑相关的产业。

但是只有一个例外，那就是机器人。因为机器人投资社区服务的速度比人们通常认为的要快得多。中国已经进入老龄化社会，年轻人不愿意做这些服务。此外，人力成本非常非常高。因此，在老龄化社会中，更多的机器人将取代一些劳动岗位，更多的机器人将被投入到诸如门柱、清洁和老人社区服务等工作中。

记者:2014年是军与万的较量。在过去的20年里，你一直负责万科。像这样的挑战并不少见。你是如何面对如此巨大的危机和压力的？

王石:我从未想过放弃。事实上，正如你所说，压力并不像外界看起来那么大。因为他是一个有时间限制的东西，也就是那三天，过去的会过去，抵抗不会起作用。外界似乎已经持续了一个月。三天后，结果已经决定，但外界仍然不知道。

所以在这三天里，从表面上看，均安当时做的是一个很长的位置。他想重组和控制万科，所以他想购买万科的股票。那么每个人对做得更多的反应一定是去买它，因为他给出的现象是做一个多头头寸，但实际上他的目的是做空头。因此，在这三天里，我要做的就是把信息完全告诉市场，让每个人都知道他在做空.另外，事实上，空这样做是违法的，我发现了他的辫子。所以当时，一方面，我在市场上发布信息，另一方面，我牵着他的辫子。一个月后，当时证监会市场部主任王子平来深圳找我，拿了当时证交会主席刘鸿儒批准的批条。他说，董事长的批条应该严格调查，但你知道，目前的股市是浑水，这可能是一个马蜂窝。然后他向我寻求建议，我说，善待他人。

因此，当时君万之争对我的影响并没有外界想象的那么大。虽然很重要，但关键是三天。当时君安没有想到的是，我连续三天申请停牌。三天后，又是一个周末，这给了市场一个完全消化的机会。一共四天，直到股票周一开盘，只要股票周一没涨，他就完了。所以在那个时候，关键是我是否可以停止连续交易。只要我能，我就会赢。当时有很多报道，其中最关键的是周六上午的停牌，直到我们找到证据并将其移交给证监会后，才得到批准。

来源：简阳新闻