华泰地产谢皓宇：2017年房价也将有所回调

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①事件:11月份数据显示征地趋势已经开始，但销售下降趋势已经确定。

2016年11月，全国商品房销售面积分别为1.1万亿元和1.5亿平方米，同比增长13.2%和7.9%；新开工面积1.4亿平方米，同比增长3.3%；开发投资9412亿元，同比增长5.7%；资金来源为1.2万亿元，同比增长11.2%。我们提到的第四季度以来新一轮投资和征地的逻辑正在实现，征地金额连续两个月同比增长100%。预计这一趋势将持续下去，特别是在从宽松的货币政策到宽松的财政政策的时期，对土地财政的依赖将不可避免地大大增加。

②政策已经进入持续不友好阶段，前面提到的房地产第二次春天的核心逻辑将被摧毁。

1)从7月份开始，我们一直在考虑的逻辑是，银行的风险考虑将使其继续发放抵押贷款，主要目的是减少房地产和房地产产业链的坏账。到目前为止，这一过程处于最后阶段，这意味着空时期进一步减少坏账的时间非常有限。应该说明的是，三线四线的鬼城都是坏账风险，这是一个常见的误解。坏账是由现金流错配造成的，而鬼城是住宅企业的利润问题。只要一个房地产项目卖出约60%，就足以收回所有投资。你可以归还所有的债务；2)其次，银行转而考虑收益，这将不可避免地减少按揭贷款的保证金发放。在一定时期内，一旦银行开始提价，处于被动状态的开发商就会降价，所以我们预测房价也会在2017年进行调整。

③房价的定价权已经在转移。谁将主宰2017年的兴衰？

1)最经典的房地产逻辑是用货币周期来解释房价问题。这实际上是房价的短期表现，所以我们有理由相信明年房价会出现回调；2)库存周期至少是周期中的维度，这也可以解释为什么库存高时价格会上涨。因此，我们认为，目前一线城市的库存只是一种触底的手段，而不是一个上升因素；3)一线城市的定价权已经在二手房市场，这意味着供求弹性超过了新建住房市场。考虑到每年新增流入人口的减少，这实际上与一、二线城市土地供应的减少成正比。我们估计北京有900万套二手房，假设空的入住率为15%，这意味着未来可以投放135万套二手房。

4 2017年的整合逻辑为王，选择资产净值折扣和50-100亿的转型目标

房价和二级市场的定价权都在转移。我们继续看好资产净值贴现公司，建议关注招商蛇口(001979，买入)、首开股份(600376，买入)、北京城建(600266，买入)、泰和集团(000732，买入)、中国武夷(000799

来源：简阳新闻