郁亮：我国房地产市场不存在“崩盘”的风险

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12月12日，《人民日报》发表了对万科总裁于亮的专访。于亮在接受采访时表示，在短期内，调控政策立即将房价和地价带回了理性轨道。“只有当地价价格比回到正常范围，房地产行业才能有一个更可持续的未来。”

于亮强调，未来一年，中国商品房成交量可能大幅下降，前期房价涨幅过大的城市房价也可能下降。然而，“崩溃”的风险在中国并不存在，“过度杠杆化是房地产市场泡沫破裂的根源。”目前，大多数国家按揭贷款的最低首付低于20%，而且首付为零。然而，我国的首付比例始终很高，居民储蓄率始终处于较高水平，还本付息能力强，杠杆风险低。房地产投机在过去几年里一直很少见，政府的控制措施也非常有效和及时，房地产的整体杠杆水平可以得到有效控制。”

[以下是全文]

房地产市场不存在“崩盘”风险

2016年，中国房地产市场经历了“两天的冰与火”:一方面，许多中小城市的大量商品房卖不出去，当地企业联手采取补贴和促销措施盘活库存；另一方面，一些大中城市的销售越来越热，房价也在不经意间上涨过快。10月份左右限制购买和贷款等控制措施，使得市场迅速降温，季节也在一夜之间发生变化。

为什么房地产市场突然变得像过山车一样？如何看待这轮楼市调控？让房地产行业稳定而深远，未来该怎么办？近日，本报记者采访了万科总裁于亮，请这位中国领先房地产企业的领导人对2016年的房地产市场进行一番盘点。

“面粉不可能比面包更贵”，也不存在“崩溃”的风险

房地产市场调控政策是必要和及时的

“年初的市场气氛远非6月份之后。当时，我们还设立了一个专门的去库存奖，并尽最大努力推广这一奖项。”回顾今年房地产市场的变化，于亮直言不讳地说:“我没想到会这样。”

房地产市场突然坐过山车背后的原因是什么？

“今年这轮房价上涨过快的一个重要特征是金融化。在一些城市，财务杠杆确实存在一些问题。”于亮具体分析说，一方面，社会资金总量的膨胀和购房的过度杠杆化导致了许多购买力不足的人抢购房屋，从而引发了市场恐慌。一些地方的“首付”将会调整。买房的一个重要工具——首付比例被“废除”；另一方面，利用杠杆购买土地也使得一些开发商愿意冒险高价竞标，推高了土地价格，从而推高了房价。“一般来说，地价与房价的比例约为1/3，但有些地方超过60%。面粉比面包贵。我们也处于两难境地。购买土地有很大的风险。如果我们不买，我们将被挤出市场。”

为了解决房价过高的问题，一些大中城市在10月左右出台了限购、限贷等调控措施。10月份调控取得成效:据国家统计局初步测算，10月份一、二线城市新建商品房价格分别上涨0.5%和1.3%，与9月份相比分别下跌2.8%和1.0个百分点。在70个大中城市中，一线城市和二线城市的房地产市场明显降温。

"这项规定是必要的，也是非常及时的."于亮评论说，整个行业仍处于去库存化阶段，但问题是，20多个主要城市的过度增长很可能会蔓延到其他城市。“在这个节骨眼上‘踩刹车’是非常必要的，否则，一旦它继续下去，可能会给宏观经济和工业发展带来冲击。带来很多麻烦。”于亮认为，在短期内，调控将立即使房价和地价回到合理轨道。“只有当地价与房价的比率回到正常范围，房地产行业才能有一个更可持续的未来。”

有人认为限制购房和贷款会抑制合理的自住需求和改善需求，导致“意外伤害”。于亮认为，“两害相权取其轻，在‘刹车’的过程中难免会有一些‘意外伤害’，但如果不这样做，就会有更大的风险。”

未来几年房地产市场会发生什么，一些城市会面临“崩溃”的风险吗？

“明年，中国的商品房数量可能会大幅下降。在前一时期房价上涨过快的城市，房价也可能下跌。”于亮认为，中国不存在“崩盘”的风险，“过度杠杆化是房地产市场泡沫破裂的根源。”目前，大多数国家按揭贷款的最低首付低于20%，而且首付为零。然而，我国的首付比例始终很高，居民储蓄率始终处于较高水平，还本付息能力强，杠杆风险低。房地产投机在过去几年里一直很少见，政府的控制措施也非常有效和及时，房地产的整体杠杆水平可以得到有效控制。”

同时，随着人口集中状况的变化，不同城市之间的房地产市场分化也将加剧。在本轮房价上涨中，除了北方、广州和深圳以外，一些拥有高铁通道的省会城市出现在“领头羊”之列，如合肥、郑州和武汉。“这些城市过去价格低廉，随着越来越多的年轻人去工作，房价也上涨了。相反，在长春、沈阳、大连、唐山等城市，万科依然承受着巨大的去库存压力。在一些四、五线城市，有些房子的库存超过3年，甚至超过10年。不是没钱买，而是没人买。”

你不能今天“吃鱼翅”，明天“喝西北风”

房地产业需要健康稳定的发展

有些人只是认为对于房地产企业来说，房价涨得越快，生活就会越好。他们真的这么想吗？

“作为吃这碗饭的人，我们希望它是‘经常吃’，而不是‘暴饮暴食’。今天“吃鱼翅当饭”，明天“喝西北风”。如果房价飙升和下跌，将伤害所有人，我们也不例外。”于亮坦言，实现健康稳定发展是房地产企业和普通老百姓的共同目标(603883，买)。

那么，“健康稳定发展”的内涵是什么？应该如何界定？于亮描述了三个标准:

首先，行业必须回归，为普通百姓解决住房问题。如果一个城市想要发展它的工业，它需要相对合适的房价，否则它不能留住人；人们应该有一种获得和幸福的感觉，也需要生活和有地方居住。"每个人的头上都有一块瓷砖。"。

第二个标准是工业必须为国民经济的稳定发展做出积极贡献。“房地产行业年销售额约为10万亿元人民币，相关的上下游产业链很长，涉及面很广。”于亮表示，目前，房地产的年增加值占gdp的6%以上。“中国经济正处于三阶段叠加、转型和升级的关键阶段(Aiji、净值、信息)，要保持房地产市场稳定发展，避免大起大落。”

第三个标准是不要因为房地产业的飙升而产生资产泡沫，从而给国家带来金融风险。

价格是市场的风向标，房价也反映了房地产市场的健康水平。如何改变房价是最理想的？

“在中国，大多数人都有房子。住房是一个家庭生活中最大的消费，也是一个家庭最大的财富。如果房价下跌，大多数人不会受益。当然，房价的过度上涨也会带来很多问题。”于亮认为，如果一个城市的房价能够随着居民收入的增加而适度上涨，并且涨幅略低于居民收入，应该是最佳选择。

“刹车”不能踩太久，对灯光控制的要求不够

有必要建立一个长期机制，让普通人住在好房子里

“‘刹车’不能踩太久，光靠需求侧监管是不够的。”于亮认为，房地产业长期健康发展的关键在于抓住踩下“刹车”后的宝贵机遇，建立长效机制，增加有效供给。对此，于亮给出了具体建议:

——建立多元化土地供应体系，增加土地供应。

“现在盖楼这个大中城市最大的问题是土地供应不足。表面上看，这些城市可用于开发和建设的土地确实很少，但深入分析也与土地供应系统有关。”于亮认为，在城市发展的初始阶段，政府的土地强制收储和土地供应方式曾经发挥过重要作用。然而，目前，现有土地已逐渐成为主流，征地拆迁成本大幅增加。“如果土地不能拆除，就不能供应”。他建议，中国可以探索建立一个多元化的土地市场供应体系，允许土地一方按照规则与土地购买者谈判，让市场主体自行谈判和交易，从而提高存量土地转让的效率，迅速增加有效供应。“这也将从根本上缓解供需矛盾，抑制房价过快上涨。”

-通过政策倾斜提高居住用地比例。

“在东京、巴黎和伦敦等许多城市，工业用地与土地供应的比例仅为6%左右，但国内城市往往超过10%，这也挤压了住宅用地的比例。”于亮告诉记者，像北京、上海和深圳一样，住宅用地不到城市建设用地面积的一半。“不管建多少工厂，生产多少gdp，企业职工都买不起房，不利于城市的长远发展。”因此，未来的土地使用应该更倾向于住房。”

——提高相关标准，提高土地利用效率。

“按照今天的建筑技术水平，容积率是可以提高的。在一个寸土寸金的城市里，让这座建筑高高耸立，空的开发完全可以节约土地。”于亮坦言，目前的行业标准对容积率的要求还是有些保守。此外，建筑业的一些技术标准仍然是从20世纪50年代继承下来的，这与现实不相适应。例如，一些城市仍然要求室内日照时间在冬至或严寒天气超过2小时。“提出这个要求，是因为当时大多数人家里都没有暖气。但现在供暖条件有所改善，两个小时内不可能有阳光。”于亮补充说，随着机械通风技术的成熟，没有必要问魏明明初。“为了让更多的普通人有便宜的房子住，这些影响房间布局和提高建筑成本的要求实际上可以研究和改变。”

于亮还认为，在商品房市场之外，应大力发展租赁市场，为新市民提供更多的经济适用房；借助轨道交通，加快建设宜居、宜业的卫星城和工业与居住并举的城市群，疏散核心城区人口，为大量新市民家庭提供按收入水平购房和定居的机会。

房地产市场的长期健康发展既有赖于市长，也有赖于市场。作为市场的主体，房地产企业应该做什么？

“企业做一件事，就是提供城市需要的产品和服务，为老百姓盖房子，为老百姓盖房子。”2016年，涉足房地产行业28年的万科首次跻身世界500强。于亮认为，未来行业集中度会越来越高，龙头企业的责任会越来越大。“我们一直不是土地国王，不囤积土地，不盖我们的盘子，而是追求一个好房子，好服务和好邻居。作为城市配套服务提供商，我们必须紧跟城市的发展变化，紧跟客户的变化。”

如何跟随变化。例如，于亮表示，目前，年轻一代的消费观念转变、互联网技术应用、人口老龄化等趋势催生了大量新的房地产服务需求，养老、物流、教育、度假、创业等新兴领域刚刚起步。“我们需要围绕这些变化做出改变。例如，在北京、深圳等城市开发青年公寓，将闲置和低用房改造成适合年轻人的空房；另一个例子是在社区建立一个养老院。”

来源：简阳新闻