潘石屹：北京有人买一百套房 房产税宜早不宜迟

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在过去一年左右的时间里，房地产市场已经成为财经的热门话题。最近，热点城市出台了限制购房和贷款的严格政策，但公众对房价下跌的预期并没有增加多少。这时，为了将房价控制在合理的范围内，越来越多的声音倾向于房产税，甚至有房地产大亨。

本周末(12月2日)，潘石屹和张欣在美国麻省理工学院发表演讲，这位房地产大亨自然无法回避中国最热门的房地产市场问题。潘石屹表示，开征房产税是必要的，否则会造成巨大的浪费。财产税的考证始于15年前。然而，时隔十余年，房产税仍未出台，开征房产税的阻力很大。张欣还认为，中国房价高的原因之一是持有成本低。

"我知道北京有些人买一百套房子，但只住一套."潘石屹说道。

事实上，即使在北京这个最昂贵的城市之一，也很难说房子很少。北京市住房和城乡发展委员会公开表示，北京的住房供应充足。显然，问题在于房屋没有平均分配给有需要的人。有些人有很多套，几十套，甚至像潘石屹说的几百套，而很多人没有。

在中国，正如张欣所说，持有成本很低。例如，在北京，一个100平方米的房产可能有500万或600万元的市场价值，但每月的持有成本大约只有200元的物业费，这与1%的国际一般财产税极不相称。这也导致当中国的北京、上海和深圳的人均收入与美国、日本和欧洲的发达国家相比还有很大差距时，房价的差距并不大；如果我们看看房价与收入的比率，北京、上海和深圳是最好的。

有人说房价高，所以就增加供应量。事实上，它非常复杂。一方面，由于持有成本低，新供应的房价大多由富人或房主购买，房主甚至可以通过“假离婚”等手段获得购房资格；另一方面，大量住宅用地供应不符合一线城市控制人口规模的相关政策，公共资源不堪重负，也容易引发行业风险。

然而，实施物业税和提高剩余财产持有成本可以达到盘活存量的作用，“盘活存量，利用好增量”的效果必然优于盲目增加供给。不言而喻，供应的增加将在抑制房价方面发挥作用。

高级官员也打算推进财产税。今年7月，时任财政部长楼继伟公开表示，所得税制和房产税制改革至今未启动的主要原因之一，是涉及大量的利率调整，下一步就是毫不犹豫地推进改革。尽管楼继伟现在已经退休，房产税和个人所得税改革的重要性是毋庸置疑的。

除了抑制房价之外，财产税还有另一个重要作用，它为政府，尤其是地方政府提供了稳定的税收来源。这是对三个四线城市的重要财政补充，这三个城市过去热衷于出售土地，但现在难以出售；对于二线城市，它们对土地融资的依赖程度可以降低；一线城市的作用不仅可以减轻增加土地供应的压力，还可以增加税收来源。

开征物业税是毫无疑问的，但关键问题是如何开征。在中国目前的情况下，世界上流行的全面征收自然是不合适的。首先，对中国人来说，拥有自住物业有不同的含义。二是综合征收阻力大，会带来抑制消费等负面效应。

适当的方法不是收集新需要的自住住房，而是收集“剩余”财产。至于如何界定自住住房，就住房而言，在中国是不合适的。一是每套住房大小不一，二是拥有多套住房的人可以通过“假离婚”的方式逃避房产税。相比之下，征收比人均更合适。具体面积参照上海现行房产税规定，人均征收60平方米以上为宜。在这里，为什么已经试行多年的上海房产税没有起到抑制房价的作用？主要有两个原因，一是“不溯及既往”(2011年以后不再征收新的购房款)，二是税率不高(只有0.28%的本市居民人均购房面积超过60平方米)。

征收房产税的技术准备是完成房地产统一登记，今年已在全国全面实施。以目前的技术手段，没有困难。

因此，笔者认为，限制购房和贷款只能暂时稳定房价，而不能解决根本问题。财产税可以一石二鸟，宜早不宜迟。具体办法可以对人均超过60平方米的部分征收，参照国际标准，税率为每年1%左右。这样，它不会影响对自住住房的需求(一个三口之家居住在180平方米内可以免除房产税)，而且它还会增加持有多套住房的成本。

值得一提的是，有人认为开征房产税仍存在现实障碍:中国有70年的土地使用权，这与开征房产税的逻辑相冲突。笔者并不认为这是开征财产税的障碍。首先，中国可以实行一种不同于国际综合征收的财产税，即“过度”征收；其次，对于产权问题，国家目前正在研究解决办法，我相信可以很快完善，这并不妨碍房产税的实施。

此前，一位权威人士在接受《人民日报》独家采访时指出:“房子是供人居住的，这一定位不能偏离。”开征物业税的目的是防止房地产的定位发生变化。

来源：简阳新闻